Contrato de compra e venda: o que diz a lei e como fazer

O contrato de compra e venda é um documento de obrigação mútua, no qual o vendedor se obriga a transferir a propriedade de algo para outra pessoa e o comprador se compromete a pagar o preço do objeto nas condições previstas no texto acordado entre as partes.

Basicamente, ele é uma formalização do compromisso firmado entre vendedor e comprador válido juridicamente, desde que registrado em cartório ou confirmado através de uma assinatura eletrônica certificada pela Infraestrutura de Chaves Públicas brasileira (ICP-Brasil).

Mas sabe como é, com assunto sério e patrimonial, não dá para brincar, se apressar e montar um documento sem o embasamento de quem entende do assunto, por isso, a partir de agora, você aprende como fazer esse papel de forma rápida, segura e legal.

Contrato de compra e venda: o que é?

O contrato de compra e venda é um instrumento que formaliza a troca de um bem móvel ou imóvel por um valor acordado entre as partes, portanto, o documento exige, por natureza, três elementos fundamentais para que seja válido: a coisa, o preço e o consentimento.

Segundo a Teoria Geral dos Contratos, ramo do Direito Civil que se debruça sobre os princípios e fundamentos de todos os contratos, o de compra e venda é caracterizado como um acordo típico, bilateral, consensual, oneroso e translativo, aspectos detalhados abaixo.

• Típico: previsto e posicionado em lei.
• Bilateral: em que cada parte assume suas obrigações e consequências pela quebra de contrato.
• Consensual: quando só é feito mediante vontade e permissão de ambos os lados (vendedor e comprador).
• Oneroso: quando ambas as partes recebem vantagem econômica com o fechamento do negócio e, portanto, quando não é gratuito.
• Translativo: de forma que através dele, uma coisa seja transferida do vendedor para o comprador.

Para colocar em termos leigos, esse papel nada mais é do que um acordo de vontades entre comprador e vendedor, em que uma parte se compromete com a transferência de um bem mediante pagamento do preço acordado.

É nele que estarão descritas as principais características do que será transferido e as obrigações de cada parte, além de valores e garantias.

O que a lei diz sobre contrato de compra e venda?

Do art. 481 ao art. 532 do Código Civil, a legislação brasileira conceitua esse tipo de documento, ressalta os seus princípios de autonomia, vontade e boa-fé, além de discorrer sobre as obrigações entre as partes envolvidas e elencar cláusulas e formas especiais de venda.

A lei também diz que, no caso de compra e venda, as partes têm obrigações mútuas, no entanto, a propriedade do bem só é oficialmente transferida depois da entrega – para bens móveis – ou do registro em tabelionato – para bens imóveis.

No mais, diferentes textos abrangem os tópicos explicitados abaixo.

• O Código Civil ressalta que o objeto de venda deve ser determinado no contrato, assim como ser lícito.
• O preço deve ser certo ou expressável em dinheiro e, claro, o consentimento deve ser mútuo, com todas as partes concordando com os termos de venda.
• O vendedor deve entregar o objeto no estado em que se encontrava no momento da venda, garantir que o comprador não seja perturbado por terceiros com algum direito anterior sobre o bem e que não haja defeitos ocultos que tornem o objeto inapropriado ao uso ou que diminuam o seu valor.

Já entre as principais obrigações do comprador está o pagamento do preço acordado nos termos e condições do contrato. Do contrário, o documento pode ser anulado por inadimplência – aliás, isso também serve para o vendedor, no caso da não entrega do bem.

Seja qual for o lado prejudicado, além da rescisão, a indenização por perdas e danos também é uma consequência prevista em lei.

E qual é a garantia de um contrato de compra e venda?

O contrato de compra e venda garante que o bem negociado seja entregue conforme acertado entre as partes durante a negociação e, se redigido dentro dos padrões da legislação vigente e validado juridicamente, evita a ocorrência de golpes e fraudes.

Para o vendedor, também existe a garantia da “Reserva de Domínio”, prevista no Código Civil, além de outras, como a fiança e a alienação fiduciária, que podem ser incluídas no documento para torná-lo mais “forte”.

Veja!

• Reserva de domínio: o vendedor pode passar o bem para o comprador, que pode usufruir dele como dono, mas guarda para si a propriedade do patrimônio. Assim que o pagamento termina de ser feito, a transferência do domínio é realizada de fato. Esse tipo de garantia é bastante utilizado quando o pagamento acontece a prazo ou em parcelas.
• Fiança: uma terceira pessoa é nomeada para garantir o cumprimento das obrigações do comprador em caso de inadimplência ou descumprimento de outras cláusulas.
• Alineação fiduciária: nesse caso, um bem do comprador é transferido ao vendedor e, assim que os valores devidos forem quitados, o comprador tem o bem que “transferiu como garantia” de volta.

Agora, para tornar o acordo mais seguro e o negócio garantido, é importante que ambas as partes assinem, reconheçam firma no cartório físico ou usem uma plataforma de assinatura eletrônica validada pela ICP-Brasil, incluindo, de preferência, duas testemunhas no acordo.

Esse processo é importante para levar um título extrajudicial à Justiça e, caso necessário, reaver perdas e danos, ser indenizado ou ter o direito de pedir a busca e apreensão do bem.

Dúvida: um contrato de compra e venda registrado em cartório tem valor?

Sim, o contrato de compra e venda registrado em cartório tem valor jurídico e, desde que apresente todas as informações do objeto de venda, comprador, vendedor e cláusulas regulamentares, garante o compromisso firmado entre as partes.

Mas atenção: se o contrato tratar de um imóvel, o registro não diz respeito ao reconhecimento de firma no Cartório de Tabelionato, mas sim à anotação à margem da matrícula do imóvel, no Cartório de Registro Geral de Imóveis.

Esse procedimento deve ser feito para averbar a existência de um contrato sobre o bem imobiliário, mesmo que, na matrícula, o titular do registro ainda seja o vendedor até que a dívida seja paga.

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Pode assinatura eletrônica em contratos de compra e venda?

Na maioria dos casos, sim, um contrato de compra e venda pode ser fechado com assinatura eletrônica. Só preste atenção: não é todo tipo de assinatura eletrônica que pode ser usado para assinar um documento dessa magnitude.

Quanto o objeto em questão se trata de um imóvel, por exemplo, só se aceita a assinatura qualificada (aquela com certificado digital). Pelo menos é isso que diz o artigo 5º, parágrafo 2º, inciso IV da Lei da Assinatura Eletrônica!

Mas é aquela velha história: para toda regra, há uma exceção, né?

Em 2023, o art. 17-A foi inserido no texto, abrindo uma exceção para “instituições financeiras que atuem com crédito imobiliário autorizadas a celebrar instrumentos particulares com caráter de escritura pública”. Nesse contexto, os envolvidos na transação podem optar entre assinar eletronicamente na modalidade avançada ou na modalidade qualificada, tornando o processo mais ágil e acessível.

Agora, com todo esse conhecimento em mãos, resta aprender como fazer esse documento tão importante. Siga na leitura!

Como fazer um contrato de compra e venda?

Para fazer um contrato legal, reúna as informações do comprador e do vendedor, descreva o objeto de compra e venda, defina preço e condições de pagamento – assim como os direitos e os deveres das partes, sanções e penalidades por descumprimento –, assine e registre o documento no cartório ou utilize uma plataforma de assinatura eletrônica para validá-lo.

Vai um passo a passo mais detalhado aí?

1. Reúna dados pessoais e jurídicos das partes envolvidas, a exemplo de CPF ou CNPJ, endereço e telefone do vendedor e do comprador.
2. Descreva as características físicas e classifique o bem comprado ou vendido em detalhes, deixando claro se se trata de um veículo, um imóvel, um serviço, um terreno ou outro.
3. Defina o preço e as condições de pagamento (à vista, parcelado e em quantas parcelas no último caso).
4. Especifique as condições da transação, descrevendo o estado do bem negociado, por exemplo.
5. Adicione cláusulas específicas e importantes para a negociação, como juros em caso de atraso, possibilidade de reajustes, cláusulas de rescisão e de alterações.
6. Descreva as obrigações e direitos de todos os envolvidos.
7. Especifique as punições para as partes em caso de descumprimento.
8. Redija observações extras, se necessário.
9. Peça para as partes e testemunhas lerem o disposto.
10. Leve o papel ao cartório ou suba o documento em uma plataforma de assinatura eletrônica para legitimar seu conteúdo.

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Modelo de contrato de compra e venda

Vale ressaltar que, mesmo com as orientações deste artigo, o mais recomendado é contar com um advogado para construir esse documento com você. Caso opte por usar o modelo, não esqueça de alterar os campos conforme as condições do seu acordo por aí.

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