Como agir na quebra de contrato de aluguel? Saiba aqui

A quebra de um contrato de aluguel ocorre quando uma das partes envolvidas no contrato decide encerrar a locação antes do prazo acordado. Ela pode partir de qualquer uma das partes, inquilino ou proprietário, e pode ter consequências legais e financeiras para ambos.

Tudo vai depender do que está no próprio contrato e também do que diz a Lei do Inquilinato, então leia este artigo até o final para se inteirar sobre o assunto.

Entender como o processo funciona vai ajudar você a evitar surpresas, proteger seus interesses e agir de forma adequada, além de pagar o que deve, se for o caso.

O que é e como funciona a quebra de contrato de aluguel?

Quando alguém quebra um contrato de aluguel, essa pessoa está encerrando o vínculo com a outra parte do contrato antes do prazo originalmente estabelecido no documento.

Esse tipo de rescisão pode partir tanto de quem aluga quanto de quem coloca para locação ou até ser algo consensual e pode ocorrer por diversos motivos, mas quase sempre gera dúvidas sobre obrigações e possíveis penalidades.

Se você está cheio(a) de perguntas em mente, antes de seguir em frente, lembre-se: mesmo com a quebra, os direitos e deveres das partes continuam válidos – e precisam ser respeitados.

O que diz a Lei do Inquilinato sobre quebra de contrato?

A Lei 8.245/91, também conhecida como “Lei do Inquilinato”, regula os casos de rescisão antecipada em seu artigo 4º e prevê o pagamento de multa, desde que esteja prevista em contrato.

O objetivo da multa é compensar a parte prejudicada pela quebra.

A Lei também determina que o valor devido seja proporcional ao tempo restante do contrato, evitando cobranças abusivas e permitindo mais justiça na relação entre locador e locatário.

Quem opta pelo fim do vínculo, geralmente, é quem arca com esse tipo de gasto, mas existem exceções e ainda há espaço para negociações.

Um inquilino que comprova que está sendo transferido no trabalho e, por isso, opta pela mudança, fica isento da multa segundo a legislação. Por outro lado, um proprietário que opta por encerrar o vínculo só pode cobrar multa se tiver justificativa legal válida.

Houve rescisão do contrato por acordo entre as partes? É o mesmo acordo que vai definir qualquer possível pagamento.

Dicas para fazer rescisão de contrato de aluguel antes do prazo

Por mais desafiadora que pareça, uma quebra amigável de contrato de aluguel não depende de muito esforço, e tem até um passo a passo a ser seguido:

1. Comunique a outra parte com antecedência mínima (30 dias ou definido em contrato)
2. Registre a comunicação por escrito (e-mail ou carta com aviso de recebimento)
3. Faça uma avaliação do seu tipo de contrato de aluguel e uma revisão completa do documento para entender se há cláusulas específicas* sobre multas, prazos ou condições para a entrega do imóvel
4. Agende uma vistoria do imóvel para verificação de eventuais danos ou pendências
5. Combine a entrega oficial das chaves
6. Formalize o encerramento do contrato com um termo de rescisão assinado pelas partes

A chamada “rescisão litigiosa” só acontece quando há desacordo entre os envolvidos, seja por recusa a sair, contestação do valor da multa ou qualquer outro descumprimento de contrato.

Ela pode levar locador e locatário a enfrentar uma decisão judicial, gastando tempo, dinheiro e energia em excesso, então, busque evitá-la ao máximo.

Cláusulas contratuais: o que observar antes de romper?

*Investigue:

• Multa por rescisão – há valor fixado, a multa é proporcional ou outra opção?
• Aviso prévio – há exigência de notificação com antecedência mínima superior aos 30 dias previstos na prática comum?
• Garantias – há cláusulas detalhando a tratativa de fiador, caução ou seguro-fiança no encerramento?
• Condições de entrega do imóvel – qual o estado esperado do imóvel? Há possíveis manutenções e obrigações na devolução?
• Multas adicionais ou penalidades específicas – o que consta para além da multa padrão? Há observações especiais para caso de descumprimento de cláusulas específicas?

Depois de fazer a análise do seu contrato, se perceber que nele constam informações importantes para a quebra ou não do vínculo que você criou, busque orientações especializadas.

Sobre caução e garantias locatícias, é importante saber…

A caução de aluguel, aquele valor correspondente à soma de algumas mensalidades pago antecipadamente ao locatário, pode ser usado para abater multas ou débitos. Se estiver tudo em dia, ela deve ser devolvida ao inquilino com correção monetária.

O seguro-fiança, por sua vez, pode perder validade se o contrato for encerrado antes do prazo mínimo da apólice. Isso porque a seguradora estabelece um tempo de vigência. E a rescisão antecipada pode gerar cobrança proporcional ou multa ao inquilino.

Já o fiador, que se responsabiliza pelo cumprimento das obrigações do inquilino, inclusive em caso de inadimplência ou danos ao imóvel, para que ele seja liberado de suas responsabilidades, precisa estar envolvido na formalização da saída do inquilino do imóvel.

Dúvidas esclarecidas?

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Até a próxima.